농막 대신 숙박가능한 농촌체류형 쉼터 조건 등 총정리

점점 농촌의 인구가 줄어듦에 따라 농촌이 소멸할 수 있다는 위기감이 고조되고 있습니다.
기존에는 농사를 하다 잠깐 쉴 수만 있었던 농막 대신 숙박이 가능한 농촌체류형 쉼터가 2025년 1월부터 도입됩니다.
체류형 쉼터와 농막의 차이를 알아보고 완화된 농막의 기준에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
체류형 쉼터 조건 및 기존 농막을 체류형쉼터로 전환하는 방법까지 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.

1. 농막과 체류형 쉼터 차이

• 농막
  • 농지법 시행규칙 제3조의2항제1호
  • 농사를 지으면서 필요한 농자재와 농기계를 보관하고 수확한 농산물을 1차로 처리하거나 농작업 중 일시적으로 휴식을 취하기 위하여 설치한 시설
  • 숙박 여부 : 숙박 불가능
  • 설치면적 :  가설건축물 축조 신고에 따라 연면적 20㎡ 이하
  • 처마 기준 : 외벽 중심선에서 1m 이내 허용
  • 데크 : 데크면적은 설치면적에 포함하며 연면적 20㎡ 이내일 경우 허용(기존 농막 규제 개선)
  • 정화조 : 정화조 설치 시 설치면적에 포함하며 연면적 20㎡이내 허용(가존 농막 규제 개선)
  • 주차장 : 주차장 1면 허용(2024년 규제완화됨)
  • 의무사항 : 농지대장 등재 의무화
• 체류형쉼터
  • 주말농장이나 영농을 체험하면서 농촌에서 체류하는 기간을 확산하기 위한 임시 숙소로 본인(그 세대원 포함)이 직접 활용하기 위하여 설치한 시설
  • 숙박 여부 : 숙박 가능
  • 설치면적 : 연면적 33㎡ 이내(데크 및 정화조, 주차장 연면적과 별도)
  • 처마 기준 : 외벽 중심선에서 1m 이내 허용
  • 데크 : 가장 긴 외벽 1.5m를 곱한 면적까지 허용
  • 주차장 : 주차장 1면(13.5㎥) 허용
  • 부지 : 쉼터·부속시설를 합산한 면적의 최소 두 배 이상
  • 영농 : 쉼터·부속시설 제외 농지 영농활동 의무
  • 입지 기준 : 면도·이도·농도 또는 도로(현황도로)에 접할것
  • 존치 기간 : 최장 12년(3년 연장) + 지자체 조례에 따른 기간
  • 제한지역 : 붕괴위험지역 등 특정지역에 설치 제한
  • 의무사항 : 주택용 소방시설 설치, 영농, 농지대장 등재

2. 체류형쉼터

도입 방법(설치방법)

• 개인 본인 소유의 농지에 설치
• 지방자치단체가 단지를 조성하여 임대
• 지자체 특정 구역 내에서 개인이 농촌체류형 쉼터 설치
• 기존 농막 철거 후 신축
• 기존 농막(20㎡)에 연접하여 13㎡ 이내의 면적으로 증축하거나 필지 내 별개의 가설건축물을 13㎡ 이내의 면적으로 설치
• 농막을 체류형 쉼터로 전환 신청
  • 기존 농막이 체류형 쉼터 조전에 맞는다면 전환 신청 가능
  • 면적 과, 숙소 사용 등 불법시설 농막을 쉼터 입지 및 설치조건에 적합하면 개정 농지법령 시행일로부터 3년 동안 쉼터로 전환 가능

설치 제한 지역

• 국계법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률) 제37조제1항제4호에 따른 방재지구
  • 방재지구 : 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구
• 급경사지 재해예방에 관한 법률 제6조제1항 또는 제2항에 따른 붕괴 위험지역
  • 붕괴 위험지역 : 붕괴나 낙석 등으로 국민의 생명과 재산의 피해가 우려되는 급경사지 및 주변 토지로 급경사지 재해예방에 관한 법률 제 6조에 따라 지정·고시된 지역
• 자연재해대책법 제12조제1항에 따른 자연재해위험개선지구
  • 자연재해위험개선지구 : 상습침수지역, 산사태위험지역 등 지형적인 여건으로 인하여 재해가 발생할 수 있는 지역으로 시장·군수·구청장이 지정·고시한 지역
• 하수도법에 따른 엄격한 방류수질기준 적용지역
• 그 외 지자체 조례로 정한 지역

체류형 쉼터 조건

• 설치면적 : 건축법 시행령 제119조제1항 연면적 33㎡ 이하(데크, 정화조, 주차장 면적은 제외)
• 농지면적 :  체류형 쉼터 연면적과 부속시설(데크, 정화조, 주차장)의 면적의 합의 최소 2배 이상의 농지에 영농활동 의무
• 필지 하나에 쉼터와 농막 설치를 같이 하는 경우 설치면적 : 농막과 쉼터의 연면적의 합계가 33㎡ 이하로 제한함
• 복층(2층, 3층) : 건축법 시행령에 따라 1층 높이 4m 이내 1층에 한하여 허용(2층, 3층 불가), 단, 기준높이 4m 이내에서 최대 1.5m(경사지붕일 경우 1.8m)까지 다락은 가능
• 처마 허용 길이 : 처마, 차양, 부연, 그 밖의 이와 비슷한 것으로 외벽 중심선으로부터 수평거리 1m 이내까지 허용, 1m를 초과하는 면적이 있는 경우 그 연면적을 합산한 면적과 그 건축 면적을 합산한 면적이 모두 33㎡ 이하 이여야 함.
• 데크 허용 면적 :  가장 긴 외벽에 1.5m를 곱한 면적까지 허용, 가장 긴 외벽에 1.5m를 곱한 면적을 초과하는 면적이 있는 경우 초과면적분을 바닥면적에 산입(건축법 시행령 제119조제1항제3호나목)
• 주차장 :  주차장법에서 정한 주차장 1면 허용
• 전기, 수도, 정화조, 소화기 : 건축법, 수도법, 하수도법, 개발제한구역법, 소방시설설치및관리에관한법률에 따라 설치
• 입지 기준 :  설치제한지역 제외, 그 외 지역에 소방차나 응급차 등 자동차 통행이 가능한 현황도로 및 농어촌도로 정비법에 의한 면도·리도·농도에 접한 농지에만 설치 가능
• 의무사항
  • 건축법 제20조제3항에 따라 가설건축물의 축조신고
  • 농지법 제49조제2항에 따라 농지이용정보 변경 신청을 통해 농지대장에 등재
  • 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 제10종 따른 주택용 소방시설 설치(소화기 및 단독경보기형 감지기 등으로 주택용 소방시설 설치 기준 및 안전관리 사항은 특별시, 광역시,특별자치시, 특별자치도, 시, 도의 조례로 정함)

3. 체류형쉼터 설치 절차

농촌체류형 쉼터 설치 및 이용계획 신고 

• 민원인이 농촌체류형 쉼터 설치 및 이용계획 신고서(농지법 시행규칙 서식 제58호의3 쉼터 설치및 이용계획 신고서 신설), 피해방지계획서(인근 영농 영향 및 토사유출·화재 등), 농지 소유권 입증 서류를 해당 지자체에 제출
• 제출한 신고서 및 서류를 토대로 적합성 심사(접수일로부터 10일 이내 완료)
• 심사 기준 충족한 경우 신고증을 민원인에게 교부함

가설건축물축조신고

• 가설건축물축조신고서와 설치할 농촌체류형쉼터 배치도, 평면도, 농지가 다른사람의 명의로 된 경우 대지 사용 승락서를 해당 지자체 건축부서에 제출
• 제출한 가설건축물축조신고서와 서류들을 토대로 적합성 심사(신청서 접수일로부터 3일 이내 완료)
• 기준 충족 시 민원인에게 신고필증을 교부

가설건축물 축조신고서

농촌체류형 쉼터 설치

• 민원인은 체류형쉼터 설치 및 상하수도(정화조), 전기 등을 설치
• 해당 지자체 건축부서에서 가설건축물관리대장에 등재

농지대장 등재 신청

• 농지대장 이용정보 변경신청서, 가설건축물 신고필증, 농촌체류형 쉼터 설치 현황을 제출하여 농지대장 이용정보 변경 및 등재

농지대장 이용정보 변경신청서

특이사항

• 단, 현장조사가 불필요하다고 판단될 경우 쉼터설치 및 이용계획 신고와 거설건축물 축조신고를 동시에 처리 가능

4. 사용기간-존치 기간

• 존치 기간 : 최장 12년 + 지차제 조례
• 가설건축물의 안전성 및 내구연한 등을 감안하여 최대 12년 이내(3년 단위 연장)
• 존치 기간 최대 12년이 도래하게 되면 안전이나 기능, 미관, 환경 등을 해치지 않은 범위에서 해당 지자체 건축조례로 존치 기간을 추가로 연장 할 수 있음

5. 체류형쉼터 설치 시 세금

구분	취득세	재산세	양도소득세	종합부동산세
납부 대상 여부	대상	대상	대상아님	대상아님

• 지방세법에 따라 취득세와 재산세는 납부 대상임
• 가설건축물 형태의 쉼터는 주택이 아니므로 부동산과 관련하여 납부하는 양도소득세와 종합부동산세(종부세)는 납부 대상이 아님

6. 농막 체류형쉼터 전환

기존 농막 제도 개선

• 데크 및 정화조 별도 설치 가능 : 연면적 20㎡ 이하
• 주차장 1면 부속설치 허용
• 농지대장 등재 의무화 : 유예기간 3년

농막 체류형 쉼터 전환 조건 및 대상

• 조건 : 기존 농막이 체류형쉼터의 조건에 부합하면 전환 가능
• 대상
  • 면적 초과, 숙소 사용 등 불법시설 등의 불법 농막도 쉼터조건에 맞는다면 전환 가능
  • 가설건축물 등재 및 농지 대장 미등재 농막도 전환 가능
• 전환 절차 :  유예기간 내 쉼터설치절차를 이행하는 경우 양성화
  • 쉼터설치절차 :  설치신고 > 지자체 입지 확인 > 가설건축물 축조신고 > 농지대장 등재
• 전환(유예) 기간 : 개정 농지법령 시행일로부터 3년 이내 농촌체류형 쉼터로 신고 시 양성화, 미전환 시 농지법 등 관련 법률에 따라 처분(농지법 시행규칙 제3조의2 개정 2025.1.24)

7. 농촌체류형쉼터 관련 QnA

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